Du willst irgendwann ein Häuschen bauen? Aktuell willst dich allerdings nicht binden, obwohl die Zinsen extrem günstig sind? Dann sei clever und sorge vor – unser Forward Darlehen Rechner hilft.
Was ist ein Forward Darlehen?
- Der Forward-Kredit ist quasi ein Darlehen für die Zukunft.
- Der Zinssatz wird bis zu drei Jahre vor Inanspruchnahme vereinbart.
- Entsprechend sicherst du dir die günstige Zinsen von heute für morgen.
Forward-Darlehen Vergleich auf einen Blick
Wie funktioniert ein Forward Kredit?
Forward ist englisch und steht für „nach vorne“. Also im Sinne von „nach vorne“ schauen, vordenken, vorsorgen. Und zwar für den Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung. Im Fazit ist das Forwarddarlehen ein Darlehen bzw. Kredit, der mit einem Forward gepaart ist. Unter einem solchen „Forward“ verstehen Finanziers „nicht börsengehandelte, unbedingte Termingeschäfte“. Somit sind Forwards nichts anderes als Derivate.
Und zwar konkret ein Zinsderivat. Zusammen mit einem Kredit entsteht so ein Finanzprodukt, das dich quasi gegen Zinsrisiken absichert. Oder eher gegen (wahrscheinlich) steigende Zinsen. Ergo: Ein Forward-Kredit sichert dich gegen höhere Zinsen in der Zukunft.
Du willst ein Beispiel? Da sind wir quasi mittendrin. In den 2010er Jahren waren Kredite – und damit der Traum vom Eigenheim – wegen der Nullzinspolitik der EZB extrem günstig. Mit der der Zinswende 2022 wird Bauen allerdings wieder deutlich teurer. Weil die Zinsen für Kredite steigen und steigen. Tatsächlich ist ein Ende Stand 09/2023 nicht in Sicht. Damit wird in den nächsten Jahren also noch teurer.
Forward Darlehen: Wie lange im Voraus?
Vor solchen steigenden Zinsen kannst (konntest) du dich mit einem Forwardkredit absichern. Du könntest heute bauen, würdest aber die kleinen Zinsen von gestern und vorgestern zahlen. Damit verspricht dir ein Forwarddarlehen vor allem eines: Planungssicherheit. Allerdings hat das Darlehen ein zwei Haken.
- Vorlaufzeit
Zum einen ist die Vorlaufzeit des Kredits limitiert. Du kannst dir also nicht heute billige Zinsen sichern und erst in 30 Jahren bauen oder kaufen. Unser Forwarddarlehen Rechner bietet dir übrigens bis zu 60 Monate. Spätestens dann MUSST du den Kredit in Anspruch nehmen. - Anbieter
Davon ab legst du dich schon heute auf einen Anbieter fest. Dieser Anbieter gilt. Ein Wechsel ist nur schwer bzw. gar nicht möglich. - Abnahme
Zumal der Vertrag bindend ist und du den Forward Kredit nehmen musst. Egal ob die Zinsen tatsächlich gestiegen oder aber gesunken sind. Kommst du doch aus dem Vertrag raus, musst du eine Strafe zahlen. Die – im Bankendeutsch – Nichtabnahmeentschädigung oder Vorfälligskeitsentschädigung. - Wette
Letzten Endes ist das Forward Darlehen daher nichts anderes als eine Wette. Und zwar eine Zinswette. Diese kann durchaus nach hinten losgehen. Dennoch bist du – siehe Punkt drei – zur Abnahme des Kredits verpflichtet. - Aufschlag
Zuletzt lassen sich Banken diese Wette auch noch bezahlen. Willst du dir günstige Zinsen sichern, bezahlst du dafür einen Aufschlag. Dieser beträgt pro Monat allerdings nur 0,01 bis 0,04 Prozent der Kreditsumme. Manche Banken verzichten sogar für drei bis zwölf Monate auf diesen Forward Aufschlag.
Die Vorteile des Forwardkredit
Auf der anderen Seite bietet das Forwarddarlehen einige Vorteile. Und zwar diese…
- Zinssicherung
Der Vorteil Nummer eins ist schon genannt: Du sicherst dir die aktuellen Zinsen. Wenn diese steigen, machst du nichts falsch. Wobei zugegeben niemand zu 100 Prozent weiß, in welche Richtung sich der Zinssatz entwickelt… - Planungssicherheit
So oder so hast du jedenfalls Planungssicherheit. Denn wenn die Zinsen steigen, bekommst du die guten (= niedrigen) Zinsen von gestern und vorgestern. Fallen die Zinsen, dann ist es halt so… - Risiko
Sind die Zinsen niedrig – wie eben die letzten Jahre -, machst du aber kaum was verkehrt. Im Gegenteil: Du senkst das Risiko. Und zwar das Risiko steigender Zinsen. - Bereitstellung
Davon ab zahlst du bei einem Forward-Darlehen keine Bereitstellungszinsen vor Inanspruchnahme des Kredits. Sondern nur den mickrigen Forward Aufschlag. Den steckst du aber locker weg… - Anschlussfinanzierung
Zumal du mit einem Forwardkredit nicht nur vor-, sondern ebenso zwischenplanen kannst. Du hast längst einen dicken Kredit laufen und dein Traumhaus gebaut? Dann denk’ an die Anschlussfinanzierung nach der ersten Baufinanzierung. Sichere dir günstige Zinsen und profitiere in zwei drei Jahren, wenn du sie brauchst.
Ob die Vorteile die Nachteile überwiegen, musst du für dich selbst entscheiden. Schau’ dir also gut die aktuelle Zinsentwicklung an. Und nutze unseren Forward Darlehen Rechner.
Unterschied echtes & unechtes Forwarddarlehen
Die Finanzprofis unterscheiden übrigens in einen echten und unechten Forwardkredit. Echt? Unecht? Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindung mit der Auszahlung des Kredits. Bei einem unechten Forward Kredit dagegen schon mit dem Vertragsabschluss. Also mit deiner Unterschrift.
Das ist durchaus interessant. Denn der erwähnte Forward Aufschlag wird nur beim echten Forward Darlehen fällig. Du zahlst zwar erst Zinsen, wenn der Kredit auf deinem Konto gutgeschrieben ist. Dafür aber eben Monat für Monat den Aufschlag von 0,01 bis 0,04 Prozent. Bei 100.000 Euro Darlehen sind das immerhin zehn bis 40 Euro im Monat. Und zwar im Grunde für nichts. Ein Blick ins Kleingedruckte lohnt daher. Wie gesagt: Manche Banken erlassen dir diesen Aufschlag für drei bis zwölf Monate. Das spart bei 100.000 Euro Darlehen auf ein Jahr 120 bis 480 Euro.
Beim unechten Forwardkredit fällt dieser Aufschlag weg. Stattdessen beginnt mit Vertragsunterschrift die Zinsbindung. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt dennoch erst später. Wenn die Anschlussfinanzierung nötig ist bzw. die bestehende Finanzierung ausläuft. Die Zeit zwischen Unterschrift und Auszahlung überbrückt die sogenannte „bereitstellungszinsfreie Zeit“. Wie lang diese Zeitspanne konkret ist, musst du mit der Bank verhandeln. Mitunter kannst du diese sogar verlängern. Das handhabt allerdings jede Bank auf ihre eigene Weise.
FAQ: Typische Fragen zum Forwardkredit
Was kostet ein Forwarddarlehen?
Das kommt auf den Anbieter an. Wählst du einen echten Forward Kredit – siehe oben – zahlst du je nach Bank 0,01 bis 0,04 Prozent Forward Aufschlag. Dieser ist der Ausgleich für die Banken, dass sie dir über Monate oder gar Jahre einen günstigen Kredit bereithalten. Dessen Höhe orientiert sich übrigens an der Zeitspanne der Bereithaltung. Heißt: Je länger die Auszahlung in der Zukunft länger, desto mehr Aufschlag zahlst du. Und noch mal: Manche Banken erlassen dir für bis zu zwölf Monate diesen Aufschlag. Vergleiche also in Ruhe mit unserem Forward-Darlehen Rechner.
Tipp: Die Banken dienen dir übrigens als Tippgeber. Verlangen diese einen vergleichsweise hohen Forwardaufschlag, rechnen sie mit steigenden Zinsen. Entsprechend erhöhen die Banken den Aufschlag, weil ihr Gewinn (wahrscheinlich) niedriger ausfällt. Denn die Bank profitiert nicht vom steigenden Zins, weil sie dir den (wahrscheinlich) aktuell günstigeren Zinssatz verspricht.
Anschlussfinanzierung: Was ist mit der Grundschuld?
Interessant bei einer Anschlussfinanzierung ist übrigens die Grundschuld. Denn übernimmt eine neue Bank die Finanzierung, musst du die Grundschuld im Grundbuch ändern. Das kostet einige hundert Euro. Manche Banken übernehmen diese Kosten, um dich als Neukunde zu gewinnen. Eine Nachfrage in punkto Grundschuld und deren Kostenübernahme kann sich bei einer neuen Bank also lohnen.
Wann lohnt sich der Forward Kredit?
Kurz und knapp: In Zeiten günstiger Zinsen. Du musst den Markt beobachten. Derzeit (Stand 09/2023) gehen Experten davon aus, dass die Zinsen – nach dem Einläuten der Zinswende durch die EZB – weiter steigen. Tatsächlich ist der Zinssatz für Immobiliendarlehen allein in den letzten zwölf Monaten – zwischen November 2021 und Oktober 2022 – von 3,3 auf gut 4,0 Prozent gestiegen. 2020 sowie 2021 lag der Satz noch bei unter 1,0 Prozent. Erst 2022 kletterten die Zinsen wieder über die Marke von 1,0 Prozent. Ergo: Noch vor zwei Jahren hättest du dir mit einem Forwarddarlehen einen Super-Zins sichern können. Andersherum lagen die Zinsen vor 2010 sogar bei über 5,0 Prozent.
Macht sich ein steigender Zins überhaupt bemerkbar?
Oh ja. Beispiel: Du nimmst 150.000 Euro Kredit auf und sicherst dir eine Sollzinsbindung über 25 Jahre. Dann zahlst du bei 4,0 Prozent 28.353 Euro Zinsen. Bei 5,0 Prozent sind es dagegen 37.786 Euro. Somit 9.433 Euro mehr – bei nur 1,0 (!) Prozent mehr Zins.
Nun stell’ dir vor, du hättest dir mit einem Forwardkredit den 2020er/2021er Billig-Zins von 1,0 Prozent gesichert. Weißt du, was du dann an Zinsen zahlen würdest? Gerade mal 6.008 Euro. Du hättest (gegenüber 5,0 Prozent) also fast 32.000 Euro an Zinsen gespart.
Kann ich ein Forward Darlehen kündigen?
Schon, aber nur schwer. Weil der Vertrag zwischen dir und der Bank verbindlich ist. Einfach zurücktreten, weil die Zinsen plötzlich doch fallen, geht nicht. Dennoch gibt es Situationen, wo du den Kredit vielleicht nicht mehr annehmen willst oder brauchst. Krankheit, Kündigung, Scheidung, was auch immer. So oder so: Nimmst du den Kredit nicht an, zahlst du eine vertragliche Strafe. Die Nichtabnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung. Auf solche Wörter kommen nur deutsche Banken. Dennoch: Die „Entschädigung“ ist in der Regel so hoch, dass sich zumindest ein Wechsel zu einer günstigeren Finanzierung nicht lohnt.
Fazit: Willst das Forward-Darlehen nicht, wird das teuer – für dich!
Gute Chancen hast du, wenn du der Bank Fehler im Vertragswerk nachweisen kannst. Zum Beispiel eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Dann kannst du sogar nach Jahren – statt den generell üblichen 14 Tagen – vom Vertrag zurücktreten. Ohne Strafzahlung. Allerdings ist die Chance auf eine solchen Fehler sehr gering.